„K obnovení nájemní smlouvy podle § 2285 o. z. může dojít jen tehdy, jde-li o nájem bytu na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.„
Nejvyšší soud České republiky se ve svém rozsudku ze dne 19. 6. 2018 ve věci sp zn. 26 Cdo 1082/2017 zabýval možností obnovení nájemní smlouvy podle § 2285 a uzavřel, že k obnově nájmu může dojít, pouze jde-li o nájem bytu na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.
Odkázal přitom na svůj rozsudek ze dne 12. prosince 2016 ve věci sp. zn. 26 Cdo 4354/2016, ve kterém vyslovil:
„K obnovení nájmu podle § 2230 odst. 1 o. z. může dojít jen tehdy, šlo-li o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.“
Z odůvodnění rozhodnutí:
„Podle § 2230 odst. 1 o. z., užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 se ustanovení odst. 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dále užívá, dala-li strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.
Institut konkludentního obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace) byl upraven již v ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. („Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu“). Podle ustálené soudní praxe [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod číslem 10/99 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2253/2003 (podanou ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. prosince 2006, sp. zn. II. ÚS 315/04), ze dne 24. 9. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1349/2003 (podanou ústavní stížnosti odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 20. dubna 2004, sp. zn. I. ÚS 649/03), ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1555/2008) bylo možné použít § 676 odst. 2 obč. zák. jen v případě, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby. Pokračování nájmu (za stejných podmínek] předpokládalo pasivitu pronajímatele, chtěl-li zabránit obnovení nájmu podle § 676 odst. 2 obč. zák., musel podat žalobu u soudu (ve třiceti denní lhůtě od skončení nájmu).
V o. z. je možnost obnovení nájemní smlouvy upravena v § 2230 odst. 1. I když pronajímatel, chce-li zabránit obnovení nájemní smlouvy, již nemusí podávat žalobu u soudu (postačí, že nájemce vyzval k vrácení věci), jsou principy, za kterých může dojít k obnovení nájemní smlouvy, zde vyjádřené, podobné, jako tomu bylo v § 676 odst. 2 obč. zák. K obnovení nájemní smlouvy podle § 2230 odst. 1 o. z. proto může dojít jen v případě, že jde o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu. V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby, atd.), se ustanovení § 2230 odst. 1 o. z. neuplatní, a i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v § 2230 odst. 1 o. z. (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z.) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde.“