Nejvyšší soud České republiky opakovaně potvrzuje platnost judikatury v oblasti přezkumu rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek vzniklé na základě zákona o vlastnictví bytů i pro situace, na které plně dopadá nový občanský zákoník.
Povaha bytového spoluvlastnictví
Usnesení Ústavního soudu ze dne 27. 1. 2009 ve věci sp. zn. I.ÚS 60/09
(ve věci přezkoumání usnesení shromáždění ze dne 26. 2. 2004 o komplexní opravě domu s tím, že náklady ve výši cca 4 miliony korun budou kryty úvěrem, ten bude jištěn zástavou všech bytů, společných částí domu, včetně pozemku, ve prospěch úvěrující banky)
„Nutno podotknout, že věc stěžovatelů je důsledkem skutečnosti, že jako vlastníci bytové jednotky a vymezeného podílu na celku jsou začleněni do společenství vlastníků jednotek, se všemi právy a povinnostmi z tohoto faktu vyplývajícími. Nemají tedy jen práva, ale i povinnosti dané zákonem č. 72/1994 Sb. , který tuto oblast právních vztahů upravuje. V této souvislosti lze odkázat na závěry nálezu sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, podle kterého je platná právní úprava postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí). Uvedená zvláštní právní úprava, umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2) a který v ust. § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek.
Ve zmíněném nálezu Ústavní soud rovněž konstatoval, že protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek, vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11 odst. 3). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání stavby, změna stavby nebo podstatné změny, týkající se společných částí domu (§ 11 odst. 5). Článek 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod zakotvuje především právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva, když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a vlastníka jednotky stejně.
Vzhledem k výše uvedenému, za situace, kdy obecné soudy postupovaly v souladu se zmíněnou právní úpravou a označeným nálezem pléna Ústavního soudu, nebylo zjištěno nic, co by věc stěžovatelů posouvalo do ústavněprávní roviny. Shromáždění vlastníků jednotek se může usnést, že k zajištění úvěru bude sjednáno zástavní právo k jednotkám (§ 11 odst. 4 zákona o vlastnictví k bytům). Tím však zástavní právo ještě nevzniká. Ustanovení § 9 odst. 2 téhož zákona totiž vyžaduje souhlas vlastníka jednotky.“
Restriktivní přístup
Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 14. září 2016 ve věci sp. zn. 26 Cdo 1508/2016
(ve věci přezkoumání usnesení shromážděním ze dne 30. května 2012 ve znění: „Vlastníci jednotek souhlasí s odstraněním koberce na podestě a stěnách v posledním patře domu v termínu do 30. 6. 2012“)
„Postupem podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. se přehlasovaný vlastník jednotky může u soudu domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním, že naléhavý právní zájem na takovém určení prokazovat nemusí a že citované ustanovení brání tomu, aby byla platnost usnesení přijatých shromážděním vlastníků jednotek posuzována v jiném řízení. Nelze však přehlédnout, že v tomto případě jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, a proto je třeba vykládat takto upravený institut restriktivně a připustit jej pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Dovoláním zpochybněný právní závěr, že napadené usnesení shromáždění společenství není v poměrech souzené věci důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. a že proto přehlasovaným vlastníkům nevzniklo právo požádat soud o jeho přezkum postupem podle citovaného ustanovení, je pak v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu (srov. např. odůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu z 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007 /ústavní stížnost podanou proti citovanému usnesení odmítl Ústavní soud České republiky usnesením ze dne 27. ledna 2009, sp. zn. I. ÚS 60/09/, z 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, uveřejněné pod č. 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či z 12. února 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012, tj. rozhodnutí, na něž přiléhavě odkázal již odvolací soud). Nad rámec uvedeného lze snad jen dodat, že vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. odůvodnění nálezu Ústavního soudu České republiky ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000).“
Omezující hlediska přezkumu rozhodnutí
Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 10. 3. 2020 ve věci sp. zn. 26 Cdo 3777/2019
(ve věci přezkoumání rozhodnutí shromáždění společenství konaného 10. ledna 2017)
„Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 15. března 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016) je právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním (§ 1209 odst. 1 o. z.) omezeno z hlediska osobního, časového i věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné).“
Změna stanov
Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 13. 10. 2020 ve věci sp. zn. 26 Cdo 2358/2020
(ve věci přezkoumání usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek ze dne 23. listopadu 2016)
„Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je tak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Konečně Nejvyšší soud již dříve vyložil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 12. února 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012), že usnesení shromáždění vlastníků jednotek o změně stanov společenství je (zpravidla) důležitou záležitostí ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., neboť stanovy jakožto smlouva sui generis představují základní „dokument“, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, a jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních poměrů společenství a tím i jeho členů jako vlastníků jednotek. Uvedený názor je aplikovatelný i v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze 17. ledna 2018, sp. zn. 26 Cdo 3465/2017 /ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 12. března 2019, sp. zn. I. ÚS 1273/18/, či z 11. března 2020, sp. zn. 26 Cdo 3187/2019).“
Rozhodnutí o příspěvku do fondu oprav
Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 8. 2020 ve věci sp. zn. 26 Cdo 929/2020
(ve věci přezkoumání rozhodnutí přijatého mimo shromáždění vlastníků jednotek dne 16. 5. 2018)
„Důležitý důvod ve smyslu § 1209 o. z. je dán, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
Takovým usnesením zásadně není rozhodnutí o zvýšení plateb do fondu oprav (příspěvků na správu domu a pozemku), nejde-li o zvýšení extrémní (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016).“
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. července 2016 ve věci sp.zn. 26 Cdo 5024/2015
(ve věci přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek, konaného dne 17. září 2006 o schválení zvýšení zálohy do fondu oprav o 50 %)
„K výkladu slovního spojení „důležitá záležitost“ se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007 (ústavní stížnost podanou proti citovanému usnesení odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 27. ledna 2009, sp. zn. I. ÚS 60/90). V něm dovodil, že důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. se rozumí taková záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Podle takto nastavených kritérií však neposuzoval „důležitost“ zamýšlených úprav domu srovnatelných s jeho celkovou revitalizací, nýbrž až následné „provádění těchto úprav a s tím související povinnost spolupodílet se na jejich financování prostřednictvím zálohových plateb do fondu rezerv a oprav a placení příspěvků či vkladů do fondů doplňkové tvorby a účelové tvorby“. V citovaném rozhodnutí pak uzavřel, že v tam posuzovaném usnesení shromáždění nešlo o důležitou záležitost (o níž by měl rozhodovat soud podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.).
Uvedený závěr lze vztáhnout i na projednávanou věc, jde-li o usnesení shromáždění, jímž byly zvýšeny zálohy do fondu oprav o 50 % od 1. října 2006, kteréžto usnesení bylo přijato za účelem zajištění prostředků na teprve plánovanou opravu střechy předmětného domu, o níž tedy dosud rozhodnuto nebylo. Bude-li o ní (či o jiné záležitosti související s domem) v budoucnu rozhodováno s tím, že bude financována z prostředků takto získaných do fondu oprav, lze teprve ve vztahu k takovému usnesení uvažovat o důležité záležitosti ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., resp. tehdy už ve smyslu § 1209 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Názor, že v případě tohoto usnesení jde o záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, lze však pokládat za hypotetický, tedy nejistý, a navíc ničím nepodložený. Usnesení týkající se zvýšení záloh do fondu oprav sice zasahuje do majetkové sféry vlastníků jednotek v tom smyslu, že budou z tohoto titulu platit více než v dřívější době; nelze však přehlédnout, že přece jen jde o „pouhé“ zvýšení (navíc nikoli extrémní) záloh a možné výdaje z takto vybraných prostředků budou moci vlastníci bytových jednotek ovlivnit hlasováním o konkrétních akcích souvisejících s domem, které budou projednávány na budoucích shromážděních a u kterých nelze případně ani vyloučit úvahu o „důležité záležitosti“.“
Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15. března 2017 ve věci sp. zn. 26 Cdo 4567/2016
(ve věci přezkoumání usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek ze dne 23. dubna 2015)
„Aby soud mohl učinit (kladný) závěr o tom, že napadené usnesení shromáždění vlastníků bylo (skutečně) přijato v rozporu se zákonem či stanovami společenství, musí být nejprve splněna podmínka, že k přezkumu napadeného usnesení existuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z.
V posuzovaném případě bylo napadeným usnesením rozhodnuto „o navýšení výpočtových listů o částku 155,- Kč na bytovou jednotku“ s tím, že z inkasovaných finančních prostředků budou financovány odměny členů výboru a příspěvky na úklid domu, které byly dosud hrazeny z fondu oprav Současně s tím však nebylo rozhodnuto o odpovídajícím snížení příspěvků do uvedeného fondu. Skutečný význam napadeného usnesení tak spočívá ve zvýšení plateb do fondu oprav Otázkou, zda a popřípadě kdy je míra závažnosti usnesení o navýšení plateb do fondu oprav natolik intenzivní, že tuto záležitost lze hodnotit jako „důležitou“, se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 12. července 2016, sp. zn. 26 Cdo 5024/2015 (dále jen „citovaný rozsudek“). Z odůvodnění citovaného rozsudku přitom vyplývá, že otázku navýšení plateb do fondu oprav zásadně nelze považovat za záležitost, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, ledaže v konkrétním případě jde o navýšení extrémní.
O takové navýšení však v souzené věci evidentně nejde. Přitom důležitý důvod pro přezkoumání napadeného usnesení nelze v tomto konkrétním případě spatřovat ani v tom, že dotčené usnesení zakládalo členům Společenství platební povinnost se zpětnou účinností.
Zde totiž nelze odhlédnout od celkové výše takto „retroaktivně“ uložené platební povinnosti, která činila „pouhých“ 1.550,- Kč na bytovou jednotku (155,- Kč měsíčně za období od 1. července 2014 do 23. dubna 2015), což je částka, jež je ve zdejších socioekonomických poměrech vnímána spíše jako bagatelní. Za rozhodující pro konečný úsudek o nedostatku důležitého důvodu pro přezkoumání napadeného usnesení však dovolací soud i v tomto případě považuje okolnost, že možné výdaje z takto vybraných prostředků budou moci vlastníci jednotek ovlivnit hlasováním o konkrétních akcích souvisejících s domem, které budou projednávány na budoucích shromážděních a u kterých nelze případně ani vyloučit úvahu o „důležitém důvodu“ ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. (srov. opět odůvodnění citovaného rozsudku).“