Úvod
Dne 15. 4. 2020 byl ve Sbírce zákonů uveřejněn zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony.
Touto novelou dochází k některým výrazným změnám v oblasti bytového spoluvlastnictví, nájmu bytu a k omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků.
Novela má nabýt účinnosti dnem 1. července 2020.
Bytové spoluvlastnictví
Novela přináší změny v právech a povinnostech vlastníka jednotky. Nově je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu chystanou stavební úpravu uvnitř svého bytu. Dále je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu provozování podnikání nebo jiné činnosti v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.
Dále se zjednodušují pravidla pro nucený prodej bytu. Nově bude platit, že soud může na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Ve výstraze musí být uveden důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. S podáním žaloby musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek (při určení většiny se nepřihlíží k hlasu dotčeného vlastníka).
Novela dále přináší zjednodušení změny prohlášení. Nově je pro změnu prohlášení potřeba souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek) a písemný souhlas každého vlastníka jednotky, jehož se změna prohlášení dotkne.
Dále je nově jednoznačně stanoveno, že při převodu jednotky na nabyvatele přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a dluhy na zálohách na tato plnění, a to přímo na základě zákona, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.
Nově je výslovně stanoveno, že při změně stanov se nevyžaduje forma veřejné listiny.
Vedle výše uvedeného novela dále přináší změny např. v úpravě správy společných částí domu před vznikem společenství vlastníků, v úpravě pravidel pro založení společenství vlastníků, v úpravě náhradního shromáždění a pravidel pro rozhodování mimo zasedání.
Smluvní pokuta u nájmu bytu
Novela ruší zákaz sjednání smluvní pokuty u nájmu bytu. Nově tak lze i v nájemní smlouvě na byt sjednat pro porušení povinností nájemce smluvní pokutu.
Maximální výše smluvní pokuty však nesmí v součtu s poskytnutou jistotou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Předkupní právo
Novelou dochází k opětovnému omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků pouze na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Zákonné předkupní právo navíc trvá pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví (vyjma zemědělského závodu, kde není zákonné předkupní právo časově omezeno).